Раздел земельного участка

Раздел земельного участка и расположенного на нем дома требуется тогда, когда собственников загородной недвижимости становится несколько - два и более. Как показывает практика, к разделу земельного участка и дома чаще всего прибегают бывшие супруги или наследники, вступившие в свои права. При расторжении брака и разделе общего имущества супругов делится все, что было приобретено в период брака, включая земельный участок. По общему правилу разделу подлежит то имущество, которое было приобретено супругами по возмездным сделкам, т.е. было ими куплено в период брака. Такое имущество делится пополам. Другое дело, если земельный участок не покупался, а был приватизирован. Будет ли он делиться при разводе или достанется тому супругу, который его получал? Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо знать, когда был выделен земельный участок и когда он был приватизирован - до регистрации брака или в период брака. Кроме этого, имеет значение, был ли построен на этом земельном участке дом, и если да, то когда именно. Если земельный участок был приватизирован в период брака, такое имущество будет являться совместно нажитым имуществом супругов, так как личной собственностью супруга является только то имущество, которое получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36 СК РФ). В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ права и обязанности граждан возникают: - из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; - из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из данной нормы следует, что договоры (сделки), а также акты государственных органов разделены. Акты государственных органов и органов местного самоуправления не относятся к сделкам, в том числе безвозмездным. Следовательно, земельный участок, полученный супругом во время брака на основании акта органа местного самоуправления, не является личной собственностью супруга, которому он выделялся. Принимая решение о разделе приватизированного земельного участка, суд учитывает не безвозмездность его передачи физическому лицу, а состав семьи при его выделении. Таким образом, получение одним из супругов земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в период брака и дальнейшая его приватизация ведут к возникновению общей совместной собственности супругов на этот земельный участок (п. 2 ст. 34 СК РФ). Минэкономразвития России в своем письме от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939 "О рассмотрении обращения" разъяснило порядок раздела жилого дома и земельного участка. В силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ <1> к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.   Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации). Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Однако следует учитывать, что согласно ч. 7 ст. 41 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении (предусмотренном Законом о садоводах) не допускаются. Положениями Федерального закона "О кадастровой деятельности" (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах. Принимая решение о разделе жилого дома, необходимо иметь в виду положение абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах. Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи. При этом согласно п. 35 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. При этом с учетом положений п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе в случае, указанном в п. 3 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Вместе с тем в случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. (Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.) В силу положений Закона о государственной регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, которым был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. Таким образом, а также с учетом п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями ГрК РФ. При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов ИЖС (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. ст. 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию). Также Минэкономразвития России обращает внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка. Таким образом, для того чтобы "разделить в натуре" индивидуальный жилой дом на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки". В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах "Заключение кадастрового инженера" технических планов в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации таких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно п. 17 названных требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа. При этом количество разделов "Описание местоположения объекта недвижимости", "Характеристики объекта недвижимости", "Заключение кадастрового инженера" (при необходимости), "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж", "План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения" (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом п. 7 указанных требований) должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости. Названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены ст. 15 Закона о государственной регистрации. На основании ст. 41 Закона о государственной регистрации: - в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (ч. 1); - снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (ч. 3).     Автор: Жмурко С.Е. «Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения»